投資日本樓 (一)

去年第一次接觸投資日本物業的想法，立時想到三個風險，分別是人口老化、兌匯及天災，機會則是日本經濟係，奧運及開賭刺激下出現真正的反彈。

人口老化帶身最大的隱憂是，社會整體生產力下跌，令物業租值下降。

世界銀行資料顯示，日本人口於2000年後，一直維持於1.27億水平，2013年的人口更比2011年的高位少了數十萬。據日本統計局資料顯示，日本全國空置率亦從2008年的13.1%升至2013年的13.5%，期內只有空城縣的空置率急跌4.1%，原因是2011年的天災，令當地供應大降，不是好消息。

全國住房空置率攀升是日本過去數十年面對的大勢，但這就代表東京及大阪等主要省府沒有投資機會？

Savills Research資料顯示，東京府人口於過去十年增長8%，中央五區增長19.7%。World Population資料顯示，大阪市(不是大阪府)人口於過去三年，增長7.7%，借內地述語去形容，日本城鎮化比率正在提高。自己猜測是，以上兩個都市提供的就業機會較多，2011年海嘯後，不少東日本的災民遷移至兩地。

然而兩個地區的供應源源不絕，加上經濟迷失廿年，空置率於10%以上橫行。去年底兩區市中心住宅物業，毛租金回報率逾十厘，淨租金回報約七厘，相信亦已反映了空置率的負面因素。以股市做比喻，東京廿三區為藍籌、大阪市中心為二二線，福岡北海道如仙股。

唔夠時間整理手上新資料，下星期待續…

(利申: 持有大阪物業)