投資日本樓(二)

安倍晉三於2012年9月26曰當選自民黨總裁,尚未正式成為日本首相,日圓貶值大浪已展開,從當日的美元兌日圓77.8,跌至2013年底的105水平,貶值約34%。這一轉貶值後,日本經濟有什麼變化?
1) 實際GDP第一季增長1.5%,第二季跌1.8%。這個結果,相信與4月提升銷售稅相聯較大。
2) 貿赤持續,主要來自從中東國家入口石化原料,供能源之用,另外日圓貶值未能大幅提升產品出口。猜測前者會因油價大幅下跌,以及核電重啟改善。雖然後者金額未能大幅提升,但日企利潤已改善,未來有更多資源投資。相反韓企則受到壓力。
3) 日本力推旅遊業之下,至8月累積訪客人數約增長兩成,但只是約860人次,主要動力來自中國、其次為韓國及台灣。然而比起香港每年到訪人次5000多萬(2000多萬過夜),仍有距離。而日本的旅客目標是2020年達2500萬人次。
日經濟利好因素:
1) 據CBRE資料,東京23區寫字樓從2012年Q4的7.5%跌至2014年Q2的4.8%,大阪則從9.4%跌至7.5%。雖然2013年Q2至2014年Q2新增供應不足1%,但亦可看到有商業機構準備大展拳腳。當然會否集體睇錯,又係另一件事。
2) 市場消息,日本開賭法案預計於11月前獲得通過,暫時限定只對外國人開放,估計總投資額約1兆日圓,不計乘數效應,約等於去年GDP的兩成。當然不會是一筆過進行,但有一定的拉動作用,如果集中兩三個城市,效果更強。最重要的是,外資很久也沒有在當地做以上規模的投資。
日經濟利淡因素:
1) 人口老化。2013年日本女性生育率1.39,已長期低於世代更替的2.1。然而值得留意的是,經濟對生育率之影響。2002年香港於經濟低迷時本地女性生育率是0.87,去年為1.13,當然香港有很多其他的因素令人口增加。
下星期待續…

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5 Responses to 投資日本樓(二)

  1. GC 說道:

    香港得700萬人口,唔會每年有5000多萬人次去日本吧…有冇寫錯?

  2. 香港東京在住人 說道:

    要買就買大車站旁的樓,邊緣的樓都唔好買,大站如上野,池袋,新宿,上野係全東京的中轉站,線路多,人流多,旅遊購物都方便。

    原本上野附近都係舊區,尼年已開始拆舊起新樓,區政府好似有心發展整靚迎奧運。將來有無得升就自己諗。

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