投資日本樓 (一)

去年第一次接觸投資日本物業的想法,立時想到三個風險,分別是人口老化、兌匯及天災,機會則是日本經濟係,奧運及開賭刺激下出現真正的反彈。

人口老化帶身最大的隱憂是,社會整體生產力下跌,令物業租值下降。

世界銀行資料顯示,日本人口於2000年後,一直維持於1.27億水平,2013年的人口更比2011年的高位少了數十萬。據日本統計局資料顯示,日本全國空置率亦從2008年的13.1%升至2013年的13.5%,期內只有空城縣的空置率急跌4.1%,原因是2011年的天災,令當地供應大降,不是好消息。

全國住房空置率攀升是日本過去數十年面對的大勢,但這就代表東京及大阪等主要省府沒有投資機會?

Savills Research資料顯示,東京府人口於過去十年增長8%,中央五區增長19.7%。World Population資料顯示,大阪市(不是大阪府)人口於過去三年,增長7.7%,借內地述語去形容,日本城鎮化比率正在提高。自己猜測是,以上兩個都市提供的就業機會較多,2011年海嘯後,不少東日本的災民遷移至兩地。

然而兩個地區的供應源源不絕,加上經濟迷失廿年,空置率於10%以上橫行。去年底兩區市中心住宅物業,毛租金回報率逾十厘,淨租金回報約七厘,相信亦已反映了空置率的負面因素。以股市做比喻,東京廿三區為藍籌、大阪市中心為二二線,福岡北海道如仙股。

唔夠時間整理手上新資料,下星期待續…

(利申: 持有大阪物業)

本篇發表於 日本樓 並標籤為 , , , , , 。將永久鏈結加入書籤。

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google photo

您的留言將使用 Google 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s