陽房首次購甲廈

每隻本地REITs都白紙黑字寫住，最低分派比率，加上每年租金收入變幅不大，算係最容易計算現金流的資產之一，值得一再留意。

前天恒地(12)公布，將旗下持有太子道東712號物業售予陽光房地產(435)，作價19.6億。定價的計算方法是按2016年保證淨租金收入7,350萬除以資本化比率3.75%。同時恒地以3.9元，溢價21%，認購約2億個陽房基金單位，為陽房提供收購資金，完成交易後持股從36.7%升至43.8%，其餘六成資金會安排銀行貸款。

位於新蒲崗的太子道東712號，為一棟可出租總面積達24.9萬呎的甲廈，唔多唔少都有起動九龍東的概念，但現時平均每月呎租約港幣13.24元，相比陽房其他物業屬偏低水平。

值得留意的是，恒地保證的收入是2016年，那未來兩年點算？通告指，從收購完成至2015年6月底，淨租金收入約5,000萬。由於六成多租約至2016年才到期，所以這兩年就算將三成租客加租五成，也不能大幅提高回報，即會拖低陽房派息的機會很高。

根據陽房中期業績，39億多的債務加權平均利率為1.7%，假如多借約12億作此次收購，利息成本應為2%左右，相信於2016年後仍能做到一定的息差利潤。不過重點是，能否提高陽房的息率？

以3.3元收市價計，陽房2013/4年度預期息率為6%。以2015年去計，太子道東712號淨租金回報約2.5%，透過債務槓桿後約為3%。然而經過配股給恒地，以及發新單位給管理層作收購獎勵後，陽房股數增約12%，即2015年每股可分派比率很大機會下跌5-6%。

2016年債務槓桿後收購物業的回報應可達5%，但未計交稅，因此這次收購，很大機會拖低陽房未來幾年的派息能力。