陽房首次購甲廈

每隻本地REITs都白紙黑字寫住,最低分派比率,加上每年租金收入變幅不大,算係最容易計算現金流的資產之一,值得一再留意。

前天恒地(12)公布,將旗下持有太子道東712號物業售予陽光房地產(435),作價19.6億。定價的計算方法是按2016年保證淨租金收入7,350萬除以資本化比率3.75%。同時恒地以3.9元,溢價21%,認購約2億個陽房基金單位,為陽房提供收購資金,完成交易後持股從36.7%升至43.8%,其餘六成資金會安排銀行貸款。

位於新蒲崗的太子道東712號,為一棟可出租總面積達24.9萬呎的甲廈,唔多唔少都有起動九龍東的概念,但現時平均每月呎租約港幣13.24元,相比陽房其他物業屬偏低水平。

值得留意的是,恒地保證的收入是2016年,那未來兩年點算?通告指,從收購完成至2015年6月底,淨租金收入約5,000萬。由於六成多租約至2016年才到期,所以這兩年就算將三成租客加租五成,也不能大幅提高回報,即會拖低陽房派息的機會很高。

根據陽房中期業績,39億多的債務加權平均利率為1.7%,假如多借約12億作此次收購,利息成本應為2%左右,相信於2016年後仍能做到一定的息差利潤。不過重點是,能否提高陽房的息率?

以3.3元收市價計,陽房2013/4年度預期息率為6%。以2015年去計,太子道東712號淨租金回報約2.5%,透過債務槓桿後約為3%。然而經過配股給恒地,以及發新單位給管理層作收購獎勵後,陽房股數增約12%,即2015年每股可分派比率很大機會下跌5-6%。

2016年債務槓桿後收購物業的回報應可達5%,但未計交稅,因此這次收購,很大機會拖低陽房未來幾年的派息能力。

廣告
本篇發表於 香港樓, 投資事 並標籤為 , , , , , , , , , 。將永久鏈結加入書籤。

2 Responses to 陽房首次購甲廈

  1. Johnny 說道:

    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0725/LTN20140725186_C.pdf

    由於在收購完成後,陽光房地產基金將須在現有租約的限制下擁有太子道東物業,鑒於其
    續租租金增長潛力,股份賣方及恒基地產同意於收購完成時,彼等將向陽光房地產基金集
    團交付調整款項契約,據此,彼等將向陽光房地產基金以現金支付金額等同太子道東物業
    於收購完成日期起至2018年6月30日止各財政期間之物業收入淨額與特定保證物業收入淨
    額水平比較之差額。

    Your comment of “恒地保證的收入是2016年,那未來兩年點算?" & “即會拖低陽房派息的機會很高" & “很大機會拖低陽房未來幾年的派息能力。" seems not valid

    Though the increase in distribution per share is not that much

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google photo

您的留言將使用 Google 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s