置業唔好貪平

樓市熱返,又有唔少朋友問,買唔買位於元朗的新樓住好?唔太熟嘅咪誠哥式答法,有閒錢咪買囉!因為咁問得,一定係睇中咗某些單位,反對的話會有排解釋,而且解得唔好仲會得罪人。

熟嘅更麻煩,因為自己好主觀,會想說服佢地諗下幾其他地方,但未來最多都係推測,冇得百分百準確預測,出錯嘅話,都幾尷尬。新界新開發區供應源源不絕,樓價易跌難升,將軍澳跑輸大市已係好例子,而且新樓入伙,同新車落地差唔多,閒閒地預輸兩成折扣。簡單咁講,買新樓黎住係一項高消費,仲要選埋暫時只有「憧憬」,沒有配套的地區,雖然上車盤只賣三四百萬,但住三四年可能已消耗咗近百萬的價值。

如果首次置業,順手諗埋投資,查實睇住拍賣成交地價,應該比睇樓市整體走勢,可得到更多啟示,話哂發展商出價都有專業人士計過數,每區的地值幾多錢,未來賣到幾多錢,心中點都有個數,作為老散,最好就係跟住市場大戶走。

睇返近年地皮成交呎價,月初港島灣仔捷船街16,000元,可能合和有協同效應出價較進取,咁睇返上一塊適安街12,500元。而九龍啟德則多以5,000元至6,000元成交多。反而大埔白石角地皮,於政府將「科學園發展用地」改為「住宅」後,供應差不多倍增,地價從2009年的7,000多元,降至上月的3,300元。

那元朗住宅地皮值幾多呢?當然每個位置也不同,近排地產商推出的該區大型樓盤,幾年前的補地價約為2000元至3000元。最貴的反而是位於錦繡花園附近,未來北環線的牛潭尾,三年前長實以6500元投得,計劃興建60幢低密度獨立屋。這可能與幾年前,內地人高追上水古洞的獨立屋熱潮有關,但至今已有多名本地投資者些該區損手,唔知長實可否再創奇蹟。

新界區咁難玩,所以上車又要諗埋投資價值,以每呎萬元出擊,選市區物業,出事機會較低。近排有位前輩話,置業幾時都可以,但千奇唔好貪平,愈諗愈有智慧。

(利申: 重倉地產股,心果句係希望佢地交到數)

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